摩天轮已死,钱与绿卡何在?|史上最大EB5项目

2018-10-24 eb5sir

谈摩天轮之前,讲个自己的故事。

10多年前,有个北京同学在做商业地产研究,告诉我中关村E世界要开盘了,是个投资好机会。当时差点连夜赶去排队,只因他这个做商业地产研究的也不能确切的知道一个商业地产项目能否成功,因为影响因素要比住宅地产难于把握的多得多,书生顾虑多,最后放弃了。后来谈起来不无后悔,E世界一开盘就与海龙和鼎好成为中关村金三角,生意火爆。再后来,刘强东从这里发家后,电商平台来了,E世界电子卖场不到十年就陷入危机,开始关门转型。

商业地产项目,成功的话可能会非常火爆,但也比住宅地产承受着更大的风险。对EB-5投资者而言,项目出问题的风险是自己扛,项目成功的超额利润与自己无关,正所谓风险是自己的利润是别人的。这也是,为什么从EB-5投资安全的角度而言,我对EB-5商业地产项目尽量近而远之的原因。

过去,我们看到了SLS和威龙赌场酒店倒闭风波,更看到了商业地产中的旅游地产-摩天轮的危机。E世界在中关村核心地带,还能谈转型,摩天轮这样一个在纽约小岛的旅游地产项目,一旦倒下,很难有人接手。

10月23日,周二,摩天轮开发商发言人,在一份声明中宣判了这个史上最大摩天轮项目的死刑。开发商在过去几个月里,曾经指望纽约市政府能够通过发行债券来出手相助,但是政府最终认为“clear-eyed about the risks of putting public money into an expensive, speculative project-公共资金注入昂贵可疑的项目必须谨慎行事”,在预算不断超标、开发商与承建商之间官司不止的情况下,摩天轮项目终于停摆。

看下项目发展的历史回顾(详情参阅:摩天轮,EB-5移民运动纪念碑?):

1. 2008年,项目发起人纽约开发商Meir Laufer参观伦敦眼,有了建纽约摩天轮的念头,并找到另一开发商Eric Kaufman合作;

2. 2010年,他们锁定史坦顿岛做为项目所在地;

3. 2012年9月,前任纽约市长Michael Bloomberg宣布了摩天轮计划;

4. 2015年,项目启动,原发起人Laufer被其股权合作伙伴夺去控制权,并发起了诉讼;

5. 项目造价飙升,从2011年预计的2.5亿,到2013年纽约市批准的3.5亿,一直到5.34亿,比原预算涨了114%。当时,开发商已募资4.76亿,包括8000万的自有股权、1.95亿的高级贷款、1.74亿的夹层贷款,以及3100万其它贷款。2016年9月,开发商又宣布将再募集3000万;

6. 2017年5月,承包商宣布放弃该项目,理由是土地和施工方式不适合该项目,同年12月,承包商递交破产申请,点燃了该项目的危机;

7. 开发商称已经花费了总投资的4亿,但是外界并不清楚花销所在,以及尚要多少投资才能继续使得该项目完工;

8. 开发商发起对承包商的诉讼,而就在上周五双方达成妥协,推延原定9月11日的截止日,继续进行谈判磋商,寻求双方争议的解决方案,推迟到2019年1月;

现在项目已经正式停摆,那么EB-5投资人的钱与绿卡呢?

I. 收回投资

难度非常大。

旅游地产,之前的所有投入在项目失败之后也许毫无价值,因为很难有人能够接盘继续开发,或者盘活转做他用。

EB-5贷款,在进行破产清算之时,位列优先贷款之后,在一个恐怕很难盘回多少资金的项目,特别是一个开发商和承建商正有着官司纠纷的项目中,恐怕很难获得还款。

II. 保全绿卡

相对不确定。

据悉,项目共分三期,412名投资人,第一期投资人已经开始陆续登陆,最后一期投资人在2016年募集大部分尚未获批。

按照区域中心的说法,该项目已经创造了足够多的就业,足够所有人的绿卡所需。

但是,必须要认识到,已经登陆拿到临时绿卡的投资人,按照移民局现有政策,应该可以不用担心。

尚未登陆者,移民局的政策尚不明确,不同律师可能有不同解读,项目停工破产乃至拍卖,是否会被认定为“Material Change-重大变更”,投资款灭失是否会被认为没有维持投资,在今后的几年里,能否正常登陆拿到临时绿卡,乃至最后的永久绿卡?

I-526尚未获批者,是否会因此被拒进而能从区域中心获得退款,抑或是否能继续获批乃至N多年排期到后拿到临时绿卡?

总之,由于排期的出现,项目各种在以前不是问题的问题,都将有可能带来无法获得绿卡的风险。

412人的摩天轮,恐怕是EB-5史上,已经明确失败的最大单体项目了。

一家老牌区域中心如何弃名声及客户信任于不顾,贸然踏入完全陌生的旅游地产项目;一个凭空而起摩天轮史上最大造梦项目,又为何能够吸引400多名追求绿卡和投资安全的EB-5投资人;在项目预算超标之后,又如何能吸引并募集到第三期60多名投资人的投资款;这一切,都着实令人困惑。

恐怕摩天轮,正是EB-5过去几年疯狂发展的一个缩影吧。

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