EB5欠款破产拍卖起诉,一起问题项目的非典型历程

2018-09-03

EB5Sir

项目不能正常开工或者完工,往往会对EB-5投资者带来非常大的麻烦,在排期漫长的今天这个问题就来得更关键。

今天,来看一个新近的案例,佛州Las Olas海滨酒店。

背景:这是13-14年的一个EB-5项目,共招募了60个EB-5投资人,计划在佛州罗德代尔堡修建一座12层136房间的酒店。但是项目多次因故中断,至今尚未完工。然后,今年伊始,就发生了一系列戏剧性的重大变故。

按照时间顺序,我们一一梳理如下:

1. 18年1月,银行起诉

借款银行Bancorp Bank,起诉开发商,要求因3700万贷款违约,追偿债务。之前在该项目中,银行共借款给项目方5000万。在诉状中,银行声称,贷款由该项目进行抵押,项目未能按计划于2017年3月完工,2017年12月的还款未能履约,而且项目预算未经其批准就进行变更,违反了贷款协议。

2. 18年3月,开发商申请破产

在银行起诉之后,开发商递交破产申请(Chapter 11)。此时,中国EB-5投资人也向法院递交了动议,做为债权人介入了银行的诉讼过程。

3. 18年6月,开发商申请拍卖

18年6月,开发商在法庭递交动议,申请拍卖,截止日为8月15日。

4. 18年7月,找到接盘人

7月初,开发商与MHF Properties达成协议,MHF愿意以3860万的价格接盘。

4. 18年7月,EB-5投资者起诉

7月16日,21名中国EB-5投资中发起诉讼,起诉开发商和银行。投资者指控两者欺诈,联合做局,为了使得银行先期投入的资金更安全,银行出具意向书承诺一旦开发商EB-5贷款违约将保护投资人利益,而骗取EB-5投资。

投资者起诉的原因是,他们认为:

项目初始,开发商从银行贷款2150万,但是资金还不足。因此,只能继续向该银行贷款,或者募集EB-5资金。为了帮助开发商募集做为夹层的EB-5贷款,使得自己先期投入的资金更加安全,该银行配合开发商给EB-5投资者出具信件,声称他们计划在银行和开发商的贷款协议中,约定为了保护投资者利益,136个房间的酒店将各给一套房间给投资者,如果开发商不能还款的话。

通过这种方式,开发商招募了60名投资者,但是在银行和开发商之间的贷款协议,根本就没这一条,而且他们从来也没有通知过投资者,该贷款协议签署的内容。

5. 18年8月,法庭批准酒店出售

8月17日,因为截止日之前没有别的买家,法庭批准该酒店出售给MHF,售价3910万。按计划,该酒店将于月底复工。根据协议,买家同意协助EB-5投资者提供报告,以满足他们申请绿卡的要求。

如此,仅仅在大半年的时间里,Las Olas酒店就走完了一个快速破产流程。

对于该项目的投资人来说,幸运的是,他们都已经登陆并递交了I-829申请,据说大多已经获批,项目的变动可能对于绿卡的影响不大。

但是,据网上能找到的该项目介绍,一个总造价8900万的项目,现在只能售得3910万,远远不够偿还银行和EB-5贷款。而银行做为第一顺位的抵押权人,已经通过诉讼要求获得其3700万的贷款,如果投资者不能赢得当前的诉讼,介入争夺酒店出售所获资金的争夺的话,能留给EB-5投资者的资产就所剩无几了。

现在随着排期时间拉长,项目暴露出的问题,在EB-5投资人尚未登陆之前,将很有可能影响移民申请进程,是所有投资者都不能掉以轻心的。

时刻关注好自己的项目。

参考阅读:EB-5投资者如何进行项目跟踪?|真实案例

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